有集体土地使用证建房算是违建吗

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法律分析：有集体土地使用证建房是否构成违建需根据实际情况确定，虽然享有土地使用权，但是建设房屋未经人民政府城乡规划主管部门批注，核发乡村建设规划许可证的，仍然属于违章建筑，需要进行拆除。如获得城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证的，建造的房屋就属于合法建筑。

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法 》

第四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。

第六十五条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

在集体土地上建房 只能用于3种用途

集体土地证可以办理不动产登记证。

集体房屋产权相关解释：

1、集体产权房屋修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证，不属于私产，不能上市交易；

2、这类房屋的修建是由区政府直接审批，不到房管局登记，居住者没有对房屋的完全独立产权，有的仅是农村集体房产权。

购房者不能取得如下权利：

1、不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让不具有产权登记的房屋；

2、无法设定他项权利，他项权利主要指抵押权、典权；

3、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险，购房者将无法通过法律渠道主张自己的权利，也无法部分改建所购房屋；

4、在农村，土地归集体，在这类土地上建造房屋，不用交纳土地出让金等费用。

集体房屋房产证能过户，但过户时主要有以下限制：

1、办好原房主房权证、必须经单位同意后过户；

2、小产权只能经单位同意后在一定范围内转让，土地使用权属于集体，受限制，而其他土地使用权属于个人的则不受其限制；

3、买房者以后卖房要通过单位同意；

4、按照土地管理的相关法律规定，只能把户口迁入该村，生活若干年，依法行使该村村民的义务，取得村委或村集体的认可，认同当事人是本村人口，同意为当事人开具使用宅基地的证明后才能办理过户手续；

5、集体房产证变更个人房产证的住户，需要购房时与单位签订的买卖协议书和单位开具的房产证明、携带本人身份证及复印件一份，房地产管理所办理相关手续。

综上所述，集体土地建房可以办理不动产权证，但是要有合法手续，正常的要有准建证，集体土地使用权证明或者不动产登记证明，携带身份证婚姻状况证明等相关手续去当地的不动产登记中心办理。

法律依据：

《中华人民共和国建设部房屋登记办法》第八十二条

依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。

土地制度方面的改革在我国具有足够高的敏感度，一个说法就能引起各方激烈的反应。日前有报道称，国土资源部已经下发文件，将在河北、辽宁、吉林等18省市，选择28个试点市县，启动农村集体经营性建设用地使用权流转试点。据说，国土资源部还同时下发了关于试点工作的指导意见。

此消息引起媒体热烈讨论，有分析政策变化蕴含的改革意义的，有讨论农民和集体经济组织在此政策指引下可获得的收益的，甚至有证券行业的媒体开始列举哪些公司将由此获得业绩增长。

国土资源部迅速澄清说，并没有发布指导意见，但是并没有否定部署试点的事情。年初的中央“一号文件”，即《中共中央、国务院关于加快发展现代农业

进一步增强农村发展活力的若干意见》已经提出，“严格规范城乡建设用地增减挂钩试点和集体经营性建设用地流转”，“农村集体非经营性建设用地不得进入市场”，国土资源部也随后把制定“集体经营性建设用地流转指导意见”纳入今年工作重点内容中。

关于集体建设用地流转的试点，国土资源部早就不是第一次部署。1996年，江苏苏州被设为集体存量建设用地使用权流转试点地，允许规划区内外的集体建设用地进行流转。从1996年至2006年的十年内，苏州市以乡镇企业改制为主要形式，共流转农村集体建设用地约5333公顷。1999年，安徽的芜湖也成为试点城市，主要以乡镇政府推行镇域规划、以建设工业小区为平台来促进集体建设用地流转集中使用。2002年开始的江苏昆山试点，对改制企业的原有集体存量建设用地全部实行有偿、有限期、可流动使用制度，更具有创新意义的是，对在集体土地上新增的建设用地，在依法办理农用地转为建设用地的审批后，允许农民集体直接以土地或开发为标准厂房等形式出让、出租，而不是被政府征收后使用。

按照国土资源部的说法，这些试点都取得了很好的经验，只是一直没有更进一步在全国进行推广。省一级政府倒是更为积极，早在2003年，河南省出台《河南省农民集体所有建设用地使用权流转管理若干意见》，2005年广东省出台《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。另外，2008年河北省，2010年上海市和2013年海南省都发布过集体建设用地管理和流转的政策。

各地的试点政策相对于《土地管理法》中对集体建设用地的使用规定，是有所放开的。按照《土地管理法》的规定，集体建设用地只能用于三个用途：兴办乡镇集体企业、村民建设住宅，以及建设乡(镇)村公共设施和公益事业。集体土地用于其他建设用途都必须先被征为国有，只有一种情况例外，即“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”。所以苏州、芜湖和昆山的试点，大多都以乡镇企业原有用地的流转为重点。

在试点停滞的同时，各省自己出台的政策倒是随着形势变化而不断调整。河南省2003年出台政策时，尚不允许宅基地与乡村公共设施和公益事业用地用于流转，广东省和河北省就只规定宅基地不允许参与流转。由于“增减挂钩”方式的出现，各地找到农村宅基地参与流转的办法，之后出台的上海和海南的政策就已经把宅基地的流转以“增减挂钩”方式来进行处理，等于各类集体建设用地都可以进行流转，只不过宅基地的流转路径复杂一些。

可进行流转的集体建设用地的范围在不断拓宽，但流转后的用途这些年基本都没有什么变化，各地的试点和省级政策都毫无例外地规定：不得用于商品住宅建设，除此之外用于工业、旅游、商业等用途都没有问题。实质上，也就是等于不允许出现“小产权房”。

这就给流转带来很多实质困难。离城市近、基础设施比较好的集体建设用地，村民们都找到了好的流转方式，不管是做商业还是做工厂，更有一些以出租的方式提供住房给城市打工人群，只要去长三角和珠三角看看城中村和郊区乡镇就知道他们的收益已经很是丰厚，因而对参与流转并无多少兴趣。但是对更远郊区的集体建设用地，要流转用于商业和工业用途，并没有优势，而用做住宅又被禁止，实质上很难流转起来。

针对后者，“增减挂钩”是一种解决办法。离城市比较远的集体建设用地本身没有流转需求，就想办法把这些土地上的建设用地权利（发展权）剥离出来，把这些土地复垦成耕地，然后把剥离出的建设用地权利转移到城市边缘来使用。需要解决的是如何在权利流转中合理分配利益，让腾出集体建设用地使用权的村民和集体在土地增值中获得更好的分配比例，从而愿意自觉参与其中，而不是简单靠政府给定补偿标准，甚至以“逼上楼”的方式来解决参与问题。

当前更需要解决的是近郊区的集体建设用地流转问题。在那里，农民已凭借靠近城市的便利有了稳定的收益，而且城市规划区内的土地迟早要变成城市土地，征收问题是无法绕过的。这时候，问题的根本就变成了：在土地被征收的过程中，集体建设用地的使用权人如何愿意积极参与。

如按照以前的征收程序（姑且也算流转的一种方式），农民要获得政府的补偿就得放弃已形成的高收益，这必然带来强烈的反抗。就此而言，在深圳获批的存量农村集体建设用地直接入市交易试点，就有明确的创新意义：征收不改变使用权人的地位，村民和集体可自行按城市规划的要求进行开发建设，除补缴征收前后因土地用途不同而形成的出让金差额外，土地的市场增值部分全部被他们获得。由于被征收，土地用于商业住宅建设也不存在问题，村民和集体在这种产权转变过程中获得的收益颇为可观，参与的积极性就有了保证。深圳的“城市更新”和广州的“三旧（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造”都包含类似内容，农民和集体可自行进行土地开发。

2008年的十七届三中全会就提出要逐步建立城乡统一的建设用地市场，土地管理制度改革方面近年来更屡次提及“同地、同权、同价”。而此次透露出来的国土资源部的流转改革思路，还不能突破政府主导的以“增减挂钩”方式实现宅基地流转的做法，改革新意并不强。

归根到底，集体建设用地流转的改革，步子应该迈得更大一点，在“增减挂钩”基础上进行改进，从而全面放开集体建设用地可用于流转的范围，同时赋予集体建设用地更广阔的流转后的用途。双向放开才能真正推动集体建设用地的流转。

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